Colocation étudiante : que risquent les colocataires quand l’un d’eux cesse de payer ?
Prenons Inès, Lucas et Maëlys, trois étudiants en première année de gestion et de commerce qui partagent depuis septembre un trois-pièces de La Roche-sur-Yon, loué 780 euros par mois avec un bail unique. Chacun verse 260 euros. En novembre, Lucas, dont le virement familial n’est pas arrivé, ne paie plus sa part. Le propriétaire, M. Girard, relance par courrier, puis par téléphone. Inès et Maëlys découvrent qu’elles ne peuvent pas se contenter de verser leurs deux parts : le logement a un seul loyer, et le bail les engage ensemble.
La colocation, un bail et plusieurs signatures
La loi définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale, avec un contrat unique ou plusieurs contrats. La somme des loyers perçus ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement. Dans un bail unique, la plupart des contrats contiennent une clause de solidarité : chaque colocataire peut être appelé à payer la totalité du loyer et des charges, et non sa seule part. Le propriétaire n’a donc pas à courir après Lucas en priorité. Il peut s’adresser à Inès ou à Maëlys, charge à elles de se retourner ensuite contre leur ami. Ce mécanisme rassure le bailleur, mais il pèse lourd sur des étudiants dont les budgets sont serrés.
La caution, souvent un parent
Les parents se portent fréquemment caution. La loi encadre l’acte : la personne physique qui s’engage signe un document qui fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, reproduit un alinéa de la loi et comporte la mention prévue par le code civil. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité. Elle précise aussi que le bailleur qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas demander de caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti, ce qui explique que les baux étudiants en prévoient souvent une. Quand le bail est une colocation, l’acte de cautionnement doit identifier le colocataire pour lequel la solidarité prend fin, sous peine de nullité. Chez Inès, c’est son père qui s’est engagé, et il découvre en novembre que sa signature couvre aussi, selon les termes de l’acte, la part d’un autre colocataire.
Le premier impayé ouvre la procédure
Aucun minimum n’est exigé pour agir. Dès le premier loyer impayé, le propriétaire peut faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer, qui vise la clause résolutoire du bail. Le texte oblige à y faire figurer, à peine de nullité, un délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge. Lorsque le logement est garanti par un cautionnement, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Les étapes de cette phase sont résumées dans la réponse à la question de savoir combien de loyers impayés avant une expulsion, qui rappelle qu’un seul impayé suffit pour lancer le commandement.
Se parler avant que le commandement arrive
Pour des étudiants, la bonne réaction est d’abord de réunir les colocataires, le propriétaire et, si possible, les parents. Inès et Maëlys ont proposé à M. Girard un échéancier écrit : Lucas règle ses 260 euros en deux fois, et elles avancent la différence en attendant. Son père a retrouvé la trace du virement égaré, le retard n’a duré que trois semaines, et aucun commandement n’a été délivré. Un propriétaire qui voit la situation se tendre peut, de son côté, trouver chez Mon Avocat Bailleur les étapes à suivre pour agir sans précipiter la procédure.
Quand un colocataire part en cours d’année, la loi limite aussi la durée de la solidarité : elle prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date dans le cas contraire. Une règle simple à retenir pour les étudiants qui quittent une colocation au printemps : le congé doit être envoyé dans les formes, et le remplacement du partant doit être inscrit au bail.
